В 2022 году Верховный Суд РФ передал на рассмотрение несколько жалоб по спорам о взыскании с арендаторов неосновательного обогащения. По делам № А40-226119/2019 и № А40-285960/2019 ВС РФ уже отменил судебные акты и направил дела на пересмотр. 21.04.2021 ВС РФ рассмотрит очередную жалобу по делу № А40-334514/2019.

Фабула дела

Общество арендовало у департамента участок для производственных целей. На земельном участке расположено около 40 объектов недвижимости. Часть зданий использовалась обществом по целевому назначению, а другая – для ведения коммерческой деятельности под автосервисы.

В ходе проверки департамент выявил нецелевое использования части зданий и направил обществу претензию. Департамент просил выплатить неосновательное обогащение в размере 59 млн руб. и проценты по ст. 395 ГК РФ из-за наличия на участке автосервисов. Общество на претензию не ответило, в связи с чем департамент обратился в суд. Суды трех инстанций поддержали позицию департамента.

Правовая проблема

На размер арендной платы влияет разрешенное использование земельного участка, поскольку от него зависит насколько доходным будет участок. Например, размещение офисов или автомастерских будет приносить больше доходности, чем производство. Соответственно, за аренду участка под такие цели придется заплатить дороже. Если у участка несколько разных видов разрешенного использования, то для расчета арендной платы используется самый «дорогой». 

Зачастую компании арендуют участки под более «дешевые» цели, а фактически используют для иной коммерческой деятельности. По мнению департамента, такая экономия на аренде является неосновательным обогащением.

Позиция департамента по-разному оценивается в судебной практике:

Позиция ВС РФ

Верховный суд РФ напомнил о позиции Конституционного суда РФ, согласно которой собственник объекта недвижимости вправе самостоятельно выбирать вспомогательный вид разрешенного использования[1]. Главное, чтобы объекты с таким использованием не превышали более 25% площади всех объектов, используемых по основному виду разрешенного использования. Таким образом, суд указал, что использование части зданий под иные цели допустимо, но в пределах, установленных законом. Верховный Суд РФ определил, что при новом рассмотрении судам необходимо выяснить соблюдается ли арендаторами требование о 25%.

Довод о вспомогательном виде разрешенного использования заявлен и по делу № А40-334514/2019. Вероятнее всего, Верховный Суд РФ отменит судебные акты и направит дело на новое рассмотрение. Такой подход ВС РФ позволит сформировать единообразную судебную практику и поможет сэкономить бизнесу на арендной плате. Вместе с этим, остается нерешенным вопрос о расчете неосновательного обогащения. Верховный Суд не затрагивал вопрос о пропорциональности, поэтому его придется решить нижестоящим судам.

[1] Постановление Конституционного Суда РФ от 16.10.2020 № 42-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в связи с жалобой гражданки М.Г. Анциновой»