EN
EN

Как избежать проблем при покупке квартиры? - комментарий Любови Махлай для Адвокатской газеты

НовостьКонтакты для прессы: pr@lp.ru

Приобрели квартиру у родственника или незнакомого продавца с долгами – остались без крова и денег. Взяли жилье, которое продавцу досталось от государства, – получили еще и сожителей. Не убедились в выселении всех жильцов до заключения сделки – добро пожаловать в суд. Эксперты рассказали, как покупателю не столкнуться с подобными проблемами.

<...>

Покупка квартиры у должника

Одна из серьезных проблем купли-продажи жилья – банкротство продавца. Если на момент покупки квартиры в отношении продавца уже начато дело о банкротстве или он обанкротился в течение 3 лет после совершения сделки, то есть риск, что ее признают недействительной (ст. 61.2 Закона о банкротстве, ст. 10, 168 ГК РФ). Причем оспорить могут и цепочку сделок – когда обанкротился не продавец, а кто-то из предыдущих собственников квартиры

Суд может посчитать, что продавец-должник так избавлялся от активов, чтобы причинить вред кредиторам. То есть решил продать квартиру, чтобы не расплачиваться по долгам за счет своего имущества. Об этом могут свидетельствовать продажа квартиры по заниженной цене, со значительной отсрочкой в оплате или на иных условиях, которые не соответствуют рыночным. Суды также обращают внимание на то, позволяло ли финансовое состояние покупателя приобрети квартиру, откуда он взял на нее деньги и действительно ли они переведены.

Если сделку признают недействительной, у покупателя заберут квартиру и продадут для погашения долгов продавца. А вот деньги покупателю либо вообще не вернут, либо вернут не сразу и далеко не всю сумму. Ему нужно будет «встать в очередь» в реестр требований кредиторов продавца и ждать расчетов. Срок возврата и размер возмещения будут зависеть от того, сколько у должника активов и каков его долг. По данным Федресурса, удовлетворяется лишь около 7% требований тех, кому должен банкрот.

Если суд посчитает покупателя недобросовестным, то вынесет его требования «за реестр», т.е. удовлетворяться они будут после расчетов со всеми кредиторами, включенными в реестр. На практике требования «за реестром» никогда не удовлетворяются.

Поэтому если у продавца много долгов или, хуже того, в отношении него уже возбуждено дело о банкротстве, то от сделки купли-продажи недвижимости лучше отказаться. Не в счет ситуации, когда жилье банкрота продается с торгов в рамках специальной законной процедуры.

Полная версия статьи по ссылке: Адвокатская газета, 20.02.2023 г

Участники

Любовь Махлай Адвокат Практики разрешения споров и банкротства