Верховный суд РФ (ВС) прояснит неопределенность, возникшую из-за коллизии норм Земельного и Гражданского кодексов. Первый допускает передачу арендатором своих прав по долгосрочной аренде государственной земли, второй — ставит на уступку жесткий запрет, если право аренды получено по итогам торгов. Юристы отмечают, что у органов власти нет единого мнения о том, какие нормы имеют приоритет в данной ситуации, и надеются, что ВС поставит точку в многолетней неопределенности.

ВС рассмотрит спор, связанный с конфликтом норм Гражданского (ГК) и Земельного (ЗК) кодексов. Дело связано с тем, что Фонд государственного имущества Краснодарского края и краевой департамент имущественных отношений проводили в 2020 году торги в форме аукциона на право арендовать земельный участок на длительный срок (более пяти лет). В проекте договора стояло условие, что арендатор не может уступать свои права и обязательства по нему.

Некий Михаил Скляров решил, что этот пункт ограничивает конкуренцию, и пожаловался в ФАС, которая в августе 2020-го признала факт нарушения, предписала аннулировать торги и изменить проект договора. Департамент оспорил это решение, но арбитражные суды трех инстанций отклонили его иск. По мнению судов, устанавливать запрет на уступку права по договору и перевод долга по договорным обязательствам «недопустимо». При этом суды учли, что предписание антимонопольного органа уже было «исполнено и нарушения устранены».

Краевые департамент и фонд обратились в ВС с просьбой пересмотреть решения, принятые в пользу ФАС. Хотя по ЗК уступка прав аренды государственного или муниципального участка возможна, но приоритет, по их мнению, имеет ст. 448 ГК. Эта статья запрещает уступать права и переводить долг по договору, если его заключение возможно только через проведение торгов. Кроме того, указывают заявители, возможность уступки прав по договору позволит получать такие участки в аренду лицам, в отношении которых участие в аукционе ограничено, например, не имеющим статуса крестьянского фермерского хозяйства и не являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства. По этим доводам спор передали в экономколлегию ВС, заседание назначено на 29 июня.

Партнер адвокатского бюро «Линия права» Алексей Костоваров поясняет, что глобальный вопрос, стоящий перед ВС, заключается в том, что считать специальной нормой (имеет приоритет перед общей нормой) применительно к договору, заключенному на торгах,— статью ЗК или ГК.

Он отмечает, что в судебной практике нет единого мнения на этот счет.

Проблема в том, что в ЗК ничего не говорится отдельно про договоры, заключаемые по итогам торгов, отмечает господин Костоваров.

<…>

Партнер коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Олег Москвитин поддерживает позицию ФАС, считая, что запрет на уступку может ограничивать конкуренцию, поскольку земельный участок «фактически выбывает из нормального использования, рыночного оборота, если арендатор больше не может его эффективно использовать, но не может и уступить его другим участникам рынка». Кроме того, добавляет юрист, такой запрет делает торги менее интересными для участников рынка

Господин Костоваров, напротив, считает, что выигранное на торгах право аренды земли не должно уступаться, «иначе теряется смысл таких торгов».

Впрочем, по мнению Олега Москвитина, «отсутствие запрета на уступку не означает, что права можно уступать лицам, которые не могли бы участвовать в изначальных торгах», то есть «требования к участникам должны соблюдаться», иначе уступка может быть оспорена как недействительная сделка.

Полная версия статьи по ссылке: газета «Коммерсантъ» от 10.06.2022

Авторы: Екатерина Волкова, Анна Занина